Ein Mieter ist verstorben, und plötzlich stellen sich viele Fragen: Läuft der Mietvertrag weiter? Dürfen die Angehörigen in der Wohnung bleiben? Wer zahlt die Miete, und wer räumt die Wohnung?
Für Vermieter wie für Angehörige gilt: Der Mietvertrag endet nicht automatisch. Das Gesetz regelt in den §§ 563 bis 564 BGB genau, wer ihn fortsetzt. Dabei laufen kurze Fristen von nur einem Monat.
Dieser Beitrag zeigt Ihnen, was beim Tod des Mieters mit dem Mietvertrag passiert, wer kündigen darf und welche Fehler Sie vermeiden sollten. Als Fachanwalt für Mietrecht berate ich Vermieter, Angehörige und Erben in genau diesen Fällen.
Stirbt ein Mieter, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Die §§ 563 bis 564 BGB legen in drei Stufen fest, wer an seine Stelle tritt: zuerst Angehörige aus dem gemeinsamen Haushalt, dann ein Mitmieter, zuletzt die Erben.
Für Vermieter und Angehörige laufen dabei kurze Fristen. Wer sie kennt, kann das Mietverhältnis gezielt fortsetzen oder beenden.
Wer mit dem Mieter in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt automatisch in den Mietvertrag ein. Die Reihenfolge:
Ablehnung: Wer nicht eintreten möchte, erklärt dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod. Dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt.
Kündigung durch den Vermieter: Liegt in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vor, kann der Vermieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Das muss innerhalb eines Monats geschehen, nachdem er vom endgültigen Eintritt erfahren hat. Die Hürden dafür sind hoch.
Haftung und Kaution: Für Mietschulden aus der Zeit vor dem Tod haften Eingetretene und Erben gemeinsam. Wurde keine Kaution vereinbart, kann der Vermieter vom Eingetretenen eine Sicherheit verlangen (§ 563b BGB).
Stand der Ehegatte, Partner oder ein anderer Haushaltsangehöriger selbst im Mietvertrag, läuft der Vertrag mit ihm allein weiter (§ 563a BGB).
Der überlebende Mieter kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod mit der gesetzlichen Frist kündigen. Der Vermieter hat in diesem Fall kein Sonderkündigungsrecht.
Tritt niemand ein und gibt es keinen Mitmieter, setzen die Erben den Mietvertrag fort (§ 564 BGB). Dann können beide Seiten außerordentlich kündigen:
Wird die Monatsfrist versäumt, gelten die normalen Kündigungsregeln. Für Vermieter ist schnelles Handeln deshalb entscheidend.
Ist der Nachlass überschuldet, schlagen Erben häufig aus. Die Frist dafür beträgt sechs Wochen (§ 1944 BGB). Für den Vermieter fehlt dann ein Empfänger für die Kündigung.
Die Lösung: Der Vermieter beantragt beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger (§ 1961 BGB). An ihn kann er kündigen und mit ihm die Rückgabe der Wohnung regeln. Findet sich kein Erbe, erbt am Ende der Staat.
Bis zum Ende des Mietverhältnisses ist die Miete weiter zu zahlen. Für Erben handelt es sich in der Regel um Nachlassverbindlichkeiten.
Wird das Mietverhältnis fristgerecht nach § 564 BGB beendet, können Erben ihre Haftung grundsätzlich auf den Nachlass beschränken. Dafür sind aber eigene Schritte nötig.
Die Kaution kann der Vermieter mit offenen Forderungen verrechnen. Ein Rest steht den Erben oder dem Eingetretenen zu.
Auch nach dem Tod des Mieters darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig räumen. Möbel und persönliche Gegenstände gehören den Erben. Wer sie entsorgt, riskiert Schadensersatz.
Die Rückgabe sollte mit den Erben oder dem Nachlasspfleger vereinbart werden, notfalls über einen Räumungstitel.
Für Vermieter:
Für Angehörige und Erben:
Nach einem Todesfall zählt jede Woche. Als Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie dabei:
Geht es zugleich um die Erbschaft selbst, etwa um eine geerbte Immobilie, finden Sie mehr auf meiner Seite Immobilie im Erbfall.
Sie sind Vermieter, Angehöriger oder Erbe und haben Fragen nach dem Tod eines Mieters? Kontaktieren Sie mich gerne, am besten zeitnah, denn viele Fristen betragen nur einen Monat. Ich, Klaus Steininger, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, berate Sie klar, direkt und auf Augenhöhe. Meine Kanzlei befindet sich in der Nürnberger Innenstadt; ich bin zudem überregional tätig, insbesondere für Mandanten im Raum Passau.
Endet der Mietvertrag mit dem Tod des Mieters?
Nein. Er geht auf Angehörige, Mitmieter oder Erben über.
Darf der Lebensgefährte in der Wohnung bleiben?
Ja, wenn er mit dem Mieter dauerhaft einen gemeinsamen Haushalt geführt hat und kein Ehegatte eintritt.
Kann der Vermieter den Erben ohne Grund kündigen?
Ja, wenn er innerhalb eines Monats kündigt. Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.
Müssen Erben die Miete aus eigenem Vermögen zahlen?
In der Regel nicht, wenn sie das Mietverhältnis fristgerecht beenden und ihre Haftung auf den Nachlass beschränken.
Was passiert, wenn kein Erbe bekannt ist?
Der Vermieter kann beim Nachlassgericht einen Nachlasspfleger beantragen.
Darf der Vermieter die Wohnung selbst räumen?
Nein. Ohne Zustimmung der Erben oder einen Räumungstitel ist das unzulässig.
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Ihr Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Spezialist in vielen weiteren Bereichen des allgemeinen Zivilrechts mit Kanzleisitz im Herzen Nürnbergs und regelmäßigen Beratungsterminen in Passau und Umgebung.
