Immobilie im Erbfall

Immobilie im Erbfall in Nürnberg

Geerbt, gemeinsam geerbt oder bald zu vererben: Ich berate Sie rund um Häuser und Wohnungen im Nachlass – mit dem Blick des Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

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Eine Immobilie ist oft der größte Wert im Nachlass. Sie ist zugleich der häufigste Grund für Streit unter Erben. Dazu kommen laufende Mietverhältnisse, Hausgeld, Instandhaltung und die Frage: behalten, vermieten oder verkaufen?

Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht kenne ich diese Themen aus der täglichen Praxis. In meiner Kanzlei in Nürnberg verbinde ich dieses Wissen mit der erbrechtlichen Beratung. Regelmäßige Beratungstermine biete ich auch in Passau und Umgebung an.

Vermietete Immobilie geerbt

Mit dem Erbfall treten Sie automatisch an die Stelle des Verstorbenen – auch als Vermieter (§ 1922 BGB). Bestehende Mietverträge laufen unverändert weiter.

• Pflichten gehen über: Sie schulden Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung und am Ende die Rückzahlung der Kaution – auch für Zeiträume vor dem Erbfall.
• Kein Sonderkündigungsrecht: Der Erbfall allein berechtigt nicht zur Kündigung. Es gelten die normalen Kündigungsgründe, etwa Eigenbedarf.
• Mieter informieren: Teilen Sie mit, wer jetzt Vermieter ist und wohin die Miete zu zahlen ist. Der Mieter darf einen Erbnachweis verlangen.
• Verkauf trotz Mieter: Bei einem Verkauf geht der Mietvertrag auf den Käufer über (§ 566 BGB).

Ist umgekehrt Ihr Mieter verstorben, lesen Sie meinen Beitrag Tod des Mieters: Was passiert mit dem Mietvertrag?

Unvermietete oder selbst genutzte Immobilie geerbt

• Ein Miterbe wohnt im Haus: Die übrigen Miterben können eine Neuregelung der Nutzung und eine Nutzungsentschädigung verlangen.
• Laufende Kosten: Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung tragen die Erben im Verhältnis ihrer Erbteile.
• Leerstand: Prüfen Sie den Versicherungsschutz. Viele Gebäudeversicherungen verlangen eine Anzeige, wenn das Haus länger leer steht.
• Grundbuch: Die Berichtigung auf die Erben ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beantragt wird.

Eigentumswohnung im Nachlass

Erben werden Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Hausgeld läuft ab dem Erbfall weiter. Mehrere Erben können ihr Stimmrecht in der Eigentümerversammlung nur einheitlich ausüben (§ 25 Abs. 2 WEG). Ich berate Sie zu Beschlüssen, Sonderumlagen und zum Verkauf der Wohnung.

Erbengemeinschaft mit Immobilie

Erben mehrere Personen, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Über die laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit nach Erbteilen. Verkaufen können die Erben nur gemeinsam (§ 2040 BGB).

Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Typische Wege zur Einigung:

1. Gemeinsamer Verkauf und Teilung des Erlöses
2. Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung der anderen
3. Verkauf des eigenen Erbteils – mit Vorkaufsrecht der Miterben (§§ 2033, 2034 BGB)
4. Aufteilung, wenn mehrere Immobilien oder Wohnungen im Nachlass sind

Mein Ziel ist eine tragfähige Einigung, bevor ein Gericht entscheiden muss.

Teilungsversteigerung

Gelingt keine Einigung, kann jeder Miterbe allein die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Das ist oft der teuerste Weg: Der Erlös liegt häufig unter dem Marktwert, Verfahren dauern lange.

• Aufschub: Ein Miterbe kann die einstweilige Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen (§ 180 Abs. 2 ZVG).
• Mietverhältnisse bleiben: Anders als bei der Zwangsversteigerung hat der Ersteher kein Sonderkündigungsrecht (§ 183 ZVG).
• Verhandlungsdruck: Schon der Antrag verändert die Gespräche. Ich vertrete Sie als Antragsteller ebenso wie als Miterben, der eine Versteigerung abwenden will.

Immobilie vererben – richtig vorsorgen

Ohne Testament erben oft mehrere Personen gemeinsam. Damit ist der Streit um die Immobilie vorprogrammiert. Mit klarer Gestaltung lässt er sich vermeiden:

• Testament mit Teilungsanordnung oder Vermächtnis: Sie legen fest, wer die Immobilie erhält.
• Berliner Testament: beliebt bei Ehepaaren, aber mit Pflichtteilsrisiken für die Kinder.
• Übertragung zu Lebzeiten: etwa mit Nießbrauch oder Wohnrecht. Beachten Sie die Wirkung auf Pflichtteilsergänzungsansprüche (§ 2325 BGB).
• Notarielles Testament: Es ersetzt beim Grundbuchamt in der Regel den Erbschein (§ 35 GBO).
• Vermietete Objekte: Mietverträge, Kautionen und Unterlagen geordnet übergeben.

Steuerliche Fragen stimme ich auf Wunsch mit Ihrem Steuerberater ab.

Ihr Rechtsanwalt für Immobilien im Erbfall in Nürnberg

• Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht: Mietverhältnisse, Eigentümergemeinschaften und Räumung sind mein Alltag.
• Erbrechtliche Beratung mit Blick auf die Immobilie als Ganzes.
• Zuerst außergerichtliche Lösung, gerichtlich, wenn es nötig ist.
• Kanzlei in Nürnberg, Beratungstermine in Passau, bundesweit tätig.

Häufige Fragen zur Immobilie im Erbfall

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