Viele Vermieter kennen die Situation: Die laufende Miete liegt deutlich unter dem Mietspiegel, Modernisierungen wurden durchgeführt oder die Betriebskosten sind gestiegen. Daher müssen Sie eine Mieterhöhung durchsetzen.
Eine Mieterhöhung kann dann wirtschaftlich notwendig und rechtlich zulässig sein – aber nur, wenn sie rechtssicher durchgesetzt wird.
Schon kleine Formfehler können dazu führen, dass der Mieter nicht zustimmt und Sie Ihre Ansprüche nur noch gerichtlich durchsetzen können.
Als Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg unterstütze ich Sie dabei, eine Mieterhöhung so zu gestalten, dass sie Bestand hat – und wenn nötig, auch gegen Widerstand durchgesetzt werden kann.
In Deutschland ist die Mieterhöhung streng geregelt. Die wichtigste Vorschrift ist § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). Außerdem können Mieterhöhungen bei Modernisierungen (§ 559 BGB) oder durch vertraglich vereinbarte Staffelmieten erfolgen.
Kappungsgrenze beachten: Eine Mieterhöhung ist nur innerhalb der gesetzlichen Kappungsgrenze möglich. In den meisten Regionen beträgt diese maximal 20 % in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten nur 15 %. Diese Begrenzung schützt Mieter vor übermäßigen Mietsprüngen und sorgt für einen sozialverträglichen Anstieg der Wohnkosten.
Ortsübliche Vergleichsmiete: Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Diese ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder einem Sachverständigengutachten. Der Mietspiegel wird regelmäßig von den Gemeinden erstellt und basiert auf den Mieten vergleichbarer Wohnungen der letzten sechs Jahre.
Sperrfrist: Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Diese Regelung verhindert, dass Vermieter ihre Mieter mit ständigen Erhöhungsversuchen unter Druck setzen.
Bestandsschutz: Nach einer Modernisierung oder bei Neuvermietung gelten teilweise andere Regelungen. Hier lohnt es sich, einen Anwalt für Mieterhöhung einzuschalten, um die Zahlen korrekt zu berechnen und die Erfolgsaussichten zu prüfen.
Rechtssicher eine Mieterhöhung durchsetzen heißt, die gesetzlichen Begründungsoptionen korrekt zu nutzen. Die gängigsten sind:
Diese häufigste Form der Mieterhöhung ermöglicht es, die Miete an das örtliche Niveau anzupassen:
Wichtig: Die Vergleichswohnungen müssen in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sein. Bereits kleine Unterschiede können die Beweiskraft mindern.
Modernisierungskosten können zu 8 % pro Jahr auf die Miete umgelegt werden (bis 2019 waren es 11 %). Diese Mieterhöhung ist zusätzlich zur normalen Anpassung an die Vergleichsmiete möglich.
Voraussetzungen:
Beispiele für umlagefähige Modernisierungen:
Härtefallregelungen: Mieter können Widerspruch einlegen, wenn die Modernisierung für sie eine unzumutbare Härte darstellt. Dies ist beispielsweise bei sehr hohen Kosten im Verhältnis zur Wohnungsgröße der Fall.
Bei Staffelmieten ist die Erhöhung bereits im Mietvertrag vereinbart und erfolgt automatisch:
Verwenden Sie kein beliebiges "Mieterhöhungsschreiben Muster" aus dem Internet, sondern lassen Sie das Schreiben individuell anfertigen – so vermeiden Sie kostspielige Formfehler, wenn Sie eine Mieterhöhung durchsetzen müssen. Gerne bin ich Ihr Ansprechpartner!
Die Form entscheidet oft über Erfolg oder Misserfolg, wenn Sie eine Mieterhöhung durchsetzen möchten. Ein fehlerhaftes Schreiben ist unwirksam und kann nicht nachträglich geheilt werden.
Schriftliche Form: Textform genügt grundsätzlich, aber klare und verständliche Formulierungen sind Pflicht. E-Mails sind zulässig, sollten aber zur Beweissicherung als Einschreiben versendet werden.
Genaue Betragsangabe: Der Erhöhungsbetrag und die neue Gesamtmiete müssen exakt beziffert werden. Vage Formulierungen wie "angemessene Erhöhung" sind unzulässig.
Rechtliche Begründung: Die gewählte Begründung muss vollständig und nachvollziehbar dargestellt werden. Bei Verweis auf den Mietspiegel sind die relevanten Werte anzugeben.
Fristwahrung: Gesetzliche Frist einhalten - Zugang spätestens drei Monate vor dem gewünschten Wirksamkeitstermin.
Beweismittel beifügen: Je nach Begründung sind Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Belege für Modernisierungskosten anzufügen.
Viele Mieterhöhungsversuche scheitern an vermeidbaren Fehlern:
Erhält der Mieter ein formwirksames Erhöhungsverlangen, hat er bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Die Zustimmung kann ausdrücklich oder durch konkludentes Verhalten (Zahlung der erhöhten Miete) erfolgen.
Wichtig: Ohne gerichtliche Zustimmung oder einvernehmliche Einigung kann die Miete nicht erhöht werden. Eine einseitige Erhöhung der Miete durch den Vermieter ist unwirksam.
Viele Vermieter zögern, sofort einen Anwalt einzuschalten. Doch gerade beim rechtssicheren "Mieterhöhung durchsetzen" gilt: Ein frühzeitiger Rat spart oft Zeit, Kosten und Nerven.
Ein Nürnberger Vermieter stellte fest, dass die Miete seiner Wohnung um 18 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Mit anwaltlicher Hilfe wurde ein rechtssicheres Schreiben erstellt, das sowohl den aktuellen Mietspiegel als auch drei Vergleichswohnungen als Begründung heranzog. Der Mieter stimmte nach kurzer Bedenkzeit zu – die Erhöhung war nach drei Monaten wirksam.
Nach einer energetischen Sanierung wollte eine Vermieterin die Kosten teilweise umlegen. Da einige Maßnahmen auch Instandhaltungscharakter hatten, musste der umlagefähige Anteil genau berechnet und von den reinen Reparaturkosten abgegrenzt werden. Mit juristischer Unterstützung wurde die Erhöhung korrekt begründet und durchgesetzt.
Ein Mieter widersprach einer Mieterhöhung mit der Begründung, die Vergleichswohnungen seien nicht geeignet. Durch eine detaillierte rechtliche Prüfung konnte nachgewiesen werden, dass alle Kriterien erfüllt waren. Die anschließende Zustimmungsklage war erfolgreich.
Sie planen eine Mieterhöhung oder möchten prüfen, ob Ihre Forderung rechtssicher ist?
Als Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg unterstütze ich Sie persönlich und effizient – von der ersten Beratung bis zur erfolgreichen Durchsetzung. Kontaktieren Sie mich jetzt für eine unverbindliche Ersteinschätzung.
Rufen Sie gleich an oder schreiben Sie eine Nachricht.
Wie setze ich eine Mieterhöhung als Vermieter rechtssicher durch
Indem Sie die gesetzlichen Voraussetzungen sorgfältig prüfen, eine zulässige und vollständige Begründung wählen und alle formalen Anforderungen einhalten.
Wann lohnt sich eine Mieterhöhung wirtschaftlich?
Wenn die aktuelle Miete deutlich unter der Vergleichsmiete liegt oder umfangreiche Modernisierungen durchgeführt wurden. Eine Differenz von mindestens 10-15% macht eine Erhöhung meist wirtschaftlich sinnvoll.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Sie können eine Zustimmungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Ohne Zustimmung oder rechtskräftiges Urteil ist die Erhöhung unwirksam.
Wie lange vorher muss ich eine Mieterhöhung ankündigen?
Mindestens drei Monate vor dem gewünschten Wirksamkeitstermin. Der Stichtag ist der Zugang beim Mieter, nicht das Absendedatum.
Welche Kosten entstehen bei anwaltlicher Unterstützung?
Die Anwaltsgebühren richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und dem Streitwert, der sich aus der Jahresdifferenz der Miete ergibt. Eine Erstberatung ist oft kostengünstiger als spätere Korrekturen.
Kann ich mehrere Begründungen gleichzeitig verwenden?
Grundsätzlich ja, aber es ist meist sinnvoller, sich auf die stärkste Begründung zu konzentrieren, um Verwirrung zu vermeiden und die Erfolgschancen zu maximieren.
Bildquellennachweis: sersol-photo I Canva.com
Ihr Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Spezialist in vielen weiteren Bereichen des allgemeinen Zivilrechts mit Kanzleisitz im Herzen Nürnbergs und regelmäßigen Beratungsterminen in Passau und Umgebung.
