Eine Immobilie ist mehr als ein Vermögensgegenstand – sie kann Zuhause, Zukunftsplanung oder Altersvorsorge sein. Viele Vermieter entscheiden sich irgendwann dazu, die vermietete Wohnung selbst zu nutzen oder einem nahen Angehörigen zur Verfügung zu stellen.
In solchen Fällen kommt die Eigenbedarfskündigung ins Spiel. Doch wann ist sie rechtlich zulässig? Und wie setzen Sie Ihre Rechte als Vermieter erfolgreich durch?
In diesem Beitrag erfahren Sie, unter welchen Voraussetzungen Sie Eigenbedarf geltend machen können, welche Fehler Sie vermeiden sollten – und warum anwaltliche Unterstützung in vielen Fällen entscheidend ist.
Bei einer Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, weil er die vermietete Wohnung für sich selbst oder einen nahen Angehörigen benötigt. Es handelt sich also um ein gesetzlich anerkanntes berechtigtes Interesse des Vermieters.
Allerdings ist die Eigenbedarfskündigung an klare rechtliche Voraussetzungen gebunden. Ein bloßes „Ich möchte irgendwann mal einziehen“ reicht nicht aus. Auch taktische oder vorgeschobene Eigenbedarfsgründe sind unzulässig – und können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Als Vermieter dürfen Sie Eigenbedarf nicht nur für sich selbst, sondern auch für Angehörige geltend machen. Dazu zählen laut Rechtsprechung unter anderem:
Entfernte Verwandte oder sonstige Dritte können unter bestimmten Umständen ebenfalls berücksichtigt werden – wenn ein besonderes Näheverhältnis besteht, etwa bei einer Pflegegemeinschaft oder einer dauerhaft eingetragenen Lebenspartnerschaft.
Damit Ihre Eigenbedarfskündigung rechtswirksam ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Im Kündigungsschreiben müssen Sie den Eigenbedarf nachvollziehbar begründen. Dabei sollten Sie:
Verallgemeinernde Aussagen wie „wir brauchen mehr Platz“ reichen nicht. Das Gericht prüft genau, ob der Bedarf plausibel und nachvollziehbar ist.
Als Vermieter müssen Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):
Diese Fristen gelten unabhängig vom Grund der Kündigung.
Wenn Sie eine vermietete Eigentumswohnung neu erworben haben und nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde dürfen Sie nicht sofort wegen Eigenbedarfs kündigen. Es gilt eine gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB). In angespannten Wohnungsmärkten kann die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert sein – z. B. in München oder Berlin.
Gerade bei Immobilienkäufen stellt sich oft die Frage: „Kann ich nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden?“ Grundsätzlich ja – aber nicht sofort. Die oben genannte Sperrfrist (§ 577a BGB) schützt Mieter vor kurzfristiger Verdrängung, wenn die Voraussetzungen vorliegen.
Nicht immer ist eine Eigenbedarfskündigung möglich – selbst wenn ein echter Bedarf besteht. Die Gerichte prüfen streng. Eine Kündigung kann zum Beispiel unwirksam sein, wenn:
Ein häufiger Fehler ist es, dem Mieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs zu kündigen, obwohl im selben Haus vergleichbarer Wohnraum frei steht. In solchen Fällen muss der Vermieter nachweisen, warum gerade diese Wohnung benötigt wird.
Auch wenn Ihre Eigenbedarfskündigung formal korrekt ist, kann sie an einem sogenannten Härtefall scheitern. Das Gesetz schützt Mieter in besonders schwierigen Lebenslagen.
Als Härtefall gilt beispielsweise:
In solchen Fällen kann der Mieter der Kündigung widersprechen. Das Gericht wägt dann zwischen Ihrem berechtigten Interesse und dem Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung ab.
Ein Vermieter in Nürnberg plant, mit seiner Frau aus beruflichen Gründen von München nach Nürnberg zu ziehen. Die beiden haben eine Eigentumswohnung vermietet, die ideal gelegen ist – fußläufig zur neuen Arbeitsstelle. Sie kündigen dem Mieter mit Hinweis auf den Eigenbedarf. Der Mieter lebt seit drei Jahren in der Wohnung.
Das Gericht erkennt den Eigenbedarf an. Die beruflichen Gründe sind nachvollziehbar, die Wohnung ist objektiv geeignet. Die Eigenbedarfskündigung ist wirksam – der Mieter muss ausziehen.
Ein älteres Ehepaar lebt seit über 40 Jahren in einer Wohnung in Nürnberg. Die Eigentümerin kündigt mit der Begründung, dass ihr Sohn in die Wohnung ziehen wolle. Die Mieter widersprechen: Der Mann ist schwer erkrankt, die Wohnung ist barrierefrei, soziale Netzwerke bestehen nur in der direkten Nachbarschaft.
Das Gericht sieht einen Härtefall. Es überwiegt das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung. Die Eigenbedarfskündigung wird abgewiesen – obwohl der Bedarf der Eigentümerin anerkannt wurde.
Wenn Sie Eigenbedarf geltend machen möchten, sollten Sie systematisch und rechtskonform vorgehen:
Gerne unterstütze ich Sie als Fachanwalt für Mietrecht – von der strategischen Vorbereitung bis zur Vertretung vor Gericht.
Wenn ein Mieter der Eigenbedarfskündigung widerspricht, ist das Mietverhältnis nicht automatisch beendet. Sie müssen dann prüfen (lassen), ob der Widerspruch zulässig ist. Ist er unbegründet, können Sie eine Räumungsklage einreichen.
Die Klage sollte sachlich gut vorbereitet sein. Das Gericht prüft genau:
Gerade in solchen Verfahren empfiehlt sich die Vertretung durch einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht.
Ein häufiger Streitpunkt: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf – zieht aber später gar nicht ein. In solchen Fällen vermuten Gerichte oft, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.
Mieter können dann auf Schadensersatz klagen – etwa wegen Umzugskosten oder erhöhter Mietkosten in der neuen Wohnung.
Als Vermieter sollten Sie also darauf achten, den angekündigten Bedarf auch umzusetzen. Eine kurzfristige Änderung der Lebensumstände kann zwar passieren – muss aber gut begründet und dokumentiert werden.
Die Eigenbedarfskündigung ist ein sensibles Thema – juristisch und menschlich. Als Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie:
Ich vertrete seit Jahren erfolgreich Vermieter – sowohl in Nürnberg als auch überregional. Ziel ist immer eine rechtssichere und zügige Lösung – möglichst einvernehmlich, notfalls konsequent.
Ich vertrete seit Jahren erfolgreich Vermieter – sowohl in Nürnberg als auch überregional. Ziel ist immer eine rechtssichere und zügige Lösung – möglichst einvernehmlich, notfalls konsequent.
Die Eigenbedarfskündigung ist ein starkes Instrument – wenn Sie korrekt angewendet wird. Sie brauchen dafür einen echten Bedarf, eine saubere Begründung und ein gutes Augenmaß für mögliche Härtefälle.
Zwei Praxisbeispiele zeigen: Die Erfolgsaussichten sind hoch, wenn die Voraussetzungen stimmen – doch die Gerichte prüfen genau. Ein erfahrener Anwalt hilft Ihnen, Fallstricke zu vermeiden und Ihre Rechte rechtssicher durchzusetzen.
Als Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie in jeder Phase – von der ersten Prüfung bis zur gerichtlichen Durchsetzung.
Vereinbaren Sie gerne einen Termin in meiner Kanzlei in Nürnberg oder nutzen Sie mein überregionales Angebot der Rechtsberatung – telefonisch, per E-Mail oder digital.
Wenn er die Wohnung für sich oder enge Angehörige tatsächlich benötigt und dies konkret begründen kann.
Je nach Mietdauer zwischen 3 und 9 Monaten (§ 573c BGB).
Ja, wenn nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet wurde, dann mindestens drei Jahre, in einigen Regionen bis zu zehn Jahre (§ 577a BGB).
Besondere soziale oder gesundheitliche Umstände des Mieters, die einen Umzug unzumutbar machen.
Dann kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen – idealerweise mit anwaltlicher Unterstützung.
Der Mieter kann Schadensersatz verlangen, wenn der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.
Mit rechtssicherer Beratung, fundierter Einschätzung und konsequenter Vertretung Ihrer Interessen – außergerichtlich und vor Gericht.
Bildquellennachweis: 89StockerI Canva.com
Ihr Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Spezialist in vielen weiteren Bereichen des allgemeinen Zivilrechts mit Kanzleisitz im Herzen Nürnbergs und regelmäßigen Beratungsterminen in Passau und Umgebung.
