Sie haben Ihre Wohnung mit gutem Gewissen vermietet. Doch nun häufen sich die Beschwerden von Nachbarn über Lärm, Sie entdecken eine unerlaubte Untervermietung oder stellen fest, dass Ihr Mieter die Wohnung stark beschädigt hat. Solche Situationen sind für Vermieter nicht nur ärgerlich! Sie können auch erhebliche finanzielle Folgen haben.
Hier greift das Kündigungsrecht des Vermieters. Bei erheblichen Pflichtverletzungen des Mieters können Sie kündigen. Unter bestimmten Voraussetzungen sogar fristlos! Doch wann liegt eine kündigungsrelevante Vertragsverletzung vor? Müssen Sie vorher abmahnen? Und wie gehen Sie rechtssicher vor?
In diesem Beitrag über das Kündigungsrecht des Vermieters erfahren Sie, welche Pflichtverletzungen eine Kündigung rechtfertigen, wie Sie dabei vorgehen sollten und warum anwaltliche Unterstützung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oft entscheidend ist.
Als Pflichtverletzung bezeichnet man im Mietrecht jedes Verhalten des Mieters, das gegen vertragliche Vereinbarungen oder gesetzliche Pflichten verstößt. Nicht jeder Verstoß berechtigt Sie jedoch zur Kündigung. Entscheidend für das Kündigungsrecht des Vermieters an dieser Stelle sind Schwere, Dauer und Wiederholungsgefahr.
Wenn Ihr Mieter die Wohnung ohne Ihre Zustimmung untervermietet, liegt eine erhebliche Vertragsverletzung vor. Gerade bei illegaler Untervermietung über Plattformen wie Airbnb können Sie oft sogar fristlos kündigen. Insbesondere wenn der Mieter die Wohnung selbst kaum noch nutzt.
Dauerhafter Lärm, aggressive Auseinandersetzungen oder nächtliche Ruhestörungen können eine Kündigung rechtfertigen. Allerdings müssen Sie hier zunächst abmahnen. Erst bei wiederholter Lärmbelästigung trotz Abmahnung ist eine fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung möglich.
Zerstört oder beschädigt der Mieter die Wohnung vorsätzlich oder grob fahrlässig, greift das Kündigungsrecht des Vermieters und Sie haben das Recht zur Kündigung. Normale Abnutzungserscheinungen zählen dagegen nicht dazu.
Mehr zum Thema Mietrückstand erfahren Sie in meinem Beitrag.
Bevor Sie wegen einer Pflichtverletzung des Mieters kündigen, müssen Sie in den meisten Fällen zunächst abmahnen. Die Abmahnung gibt dem Mieter die Chance, sein Verhalten zu ändern.
Eine Abmahnung vor Kündigung ist grundsätzlich immer dann notwendig, wenn:
Bei besonders schweren Pflichtverletzungen können Sie allerdings auch ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen – etwa bei massiven Beleidigungen, Gewalt oder vorsätzlicher Zerstörung der Wohnung.
Eine wirksame Abmahnung des Mieters muss folgende Punkte enthalten:
Hinweis: Die Abmahnung sollte schriftlich erfolgen und der Zugang muss nachweisbar sein (z. B. Einwurf-Einschreiben). So können Sie später beweisen, dass der Mieter die Abmahnung erhalten hat.
Die fristlose Kündigung ist das schärfste Mittel im Mietrecht. Sie beendet das Mietverhältnis sofort, ohne Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen. Doch die Hürden für das Kündigungsrecht des Vermieters sind hoch.
§ 543 BGB regelt die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Sie ist möglich, wenn:
Die Gerichte haben klargestellt, wann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist:
Als Ihr Fachanwalt für Mietrecht setze ich das Kündigungsrecht des Vermieters durch und stehe Ihnen mit Klarheit, Erfahrung und Nachdruck zur Seite!
Nicht jede Pflichtverletzung rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Oft ist der Weg über die ordentliche Kündigung angebracht – insbesondere wenn die Verstöße zwar erheblich, aber nicht extrem schwerwiegend sind.
Sie haben Fragen zu Ihrem Fall? Kontaktieren Sie mich gerne. Nutzen Sie meine Erfahrung im Mietrecht, um Ihre Vermieterrechte erfolgreich durchzusetzen.
Die ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung hat für Sie als Vermieter Vorteile:
Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen Sie dabei einhalten (3, 6 oder 9 Monate je nach Mietdauer).
Ein Kündigungsschreiben muss bestimmte formale und inhaltliche Anforderungen erfüllen. Fehler können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist.
Die Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter muss schriftlich erfolgen. Eine E-Mail reicht nicht aus. Bei mehreren Vermietern müssen alle unterschreiben. Das Schreiben muss an alle Mieter adressiert sein.
Versenden Sie die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein oder lassen Sie sie durch einen Boten zustellen.
Ein rechtssicheres Kündigungsschreiben sollte enthalten:
Je präziser Sie die Kündigungsgründe darlegen, desto besser stehen Ihre Chancen vor Gericht.
Nicht jeder Mieter akzeptiert die Kündigung wegen Pflichtverletzung. Widerspricht er oder zieht er nicht aus, müssen Sie den Weg vor Gericht gehen.
Wenn der Mieter trotz Kündigung in der Wohnung bleibt, müssen Sie eine Räumungsklage einreichen. Das Gericht prüft dann:
Wie Sie erfolgreich eine Räumungsklage durchsetzen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Sie als Vermieter tragen die Beweislast für die behaupteten Pflichtverletzungen. Deshalb ist eine sorgfältige Dokumentation so wichtig:
Eine Vermieterin in Nürnberg klagte über massive Lärmbelästigung durch ihren Mieter. Dieser veranstaltete regelmäßig nachts Partys mit lauter Musik. Die Vermieterin mahnte zweimal ab – ohne Erfolg.
Sie beauftragte einen Fachanwalt für Mietrecht. Dieser sammelte Zeugenaussagen von drei Nachbarn und legte Lärmprotokolle über mehrere Monate vor. Zudem hatte die Polizei bei einem Vorfall ein Protokoll aufgenommen.
Mit dieser Beweislage kündigte die Vermieterin fristlos. Der Mieter widersprach, doch das Amtsgericht gab der Vermieterin Recht. Die Kündigung war wirksam – der Mieter musste ausziehen.
Dieses Beispiel zeigt: Eine gute Dokumentation und professionelle Unterstützung sind bei der Kündigung wegen Pflichtverletzung entscheidend.
Hat das Gericht Ihrer Klage stattgegeben und liegt ein vollstreckbares Räumungsurteil vor, können Sie die Die Kündigung wegen Pflichtverletzung ist rechtlich komplex. Schon kleine Formfehler können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist. Als Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie bei allen Schritten:
Sie haben Probleme mit einem Mieter und möchten wissen, ob eine Kündigung möglich ist?
Kontaktieren Sie mich gerne. Ich, Klaus Steininger, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, berate Sie kompetent und entwickle mit Ihnen die beste Strategie für Ihren Fall.
Als Ihr Anwalt für Mietrecht in Nürnberg stehe ich Ihnen mit Erfahrung und Nachdruck zur Seite. Gemeinsam setzen wir Ihre Rechte durch – rechtssicher und effektiv.
Welche Pflichtverletzungen berechtigen zur Kündigung?
Kündigungsrelevante Pflichtverletzungen sind unter anderem unerlaubte Untervermietung, massive Lärmbelästigung, vorsätzliche Beschädigungen, aggressives Verhalten und erhebliche Verstöße gegen die Hausordnung. Die Schwere der Vertragsverletzung entscheidet über ordentliche oder fristlose Kündigung.
Muss ich vor einer Kündigung wegen Pflichtverletzung abmahnen?
In den meisten Fällen ja. Die Abmahnung gibt dem Mieter die Chance zur Verhaltensänderung. Nur bei besonders schweren Pflichtverletzungen wie Gewalt oder vorsätzlicher Zerstörung können Sie ohne Abmahnung fristlos kündigen.
Was muss eine Abmahnung enthalten?
Eine wirksame Abmahnung muss das Fehlverhalten konkret beschreiben, zur Unterlassung auffordern, eine Frist setzen und die Kündigung androhen. Sie sollte schriftlich per Einschreiben versendet werden.
Kann ich wegen einmaliger Lärmbelästigung kündigen?
Eine einmalige Ruhestörung rechtfertigt keine Kündigung. Sie müssen zunächst abmahnen. Erst bei wiederholter Lärmbelästigung trotz Abmahnung ist eine Kündigung möglich.
Was passiert, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht?
Dann müssen Sie eine Räumungsklage einreichen. Das Gericht prüft, ob die Kündigung wirksam war. Eine sorgfältige Dokumentation der Pflichtverletzungen ist deshalb entscheidend.
Wie hilft ein Fachanwalt dabei, das Kündigungsrecht des Vermieters durchzusetzen?
Ein Fachanwalt für Mietrecht prüft die Erfolgsaussichten, erstellt rechtssichere Abmahnungen und Kündigungsschreiben, berät zur Beweissicherung und vertritt Sie vor Gericht. Dies vermeidet Formfehler und erhöht die Chancen, das Kündigungsrecht des Vermieters durchzusetzen, erheblich.
Bildquellennachweis: studioroman I Canva.com
Ihr Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Spezialist in vielen weiteren Bereichen des allgemeinen Zivilrechts mit Kanzleisitz im Herzen Nürnbergs und regelmäßigen Beratungsterminen in Passau und Umgebung.
