Der Mieter zieht aus und hinterlässt vergilbte Wände, abgeplatzte Farbe und Bohrlöcher ohne Ende. Als Vermieter stellen Sie sich dann die entscheidende Frage: Wer muss das bezahlen? Und: Kann ich meinen Mieter überhaupt zur Renovierung verpflichten?
Die Antwort hängt fast immer vom Mietvertrag ab. Denn nach § 535 BGB ist der Vermieter grundsätzlich zur Instandhaltung verpflichtet; hierzu zählen, wenn nicht wirksam auf den Mieter übertragen, auch Schönheitsreparaturen.
Nur eine rechtsgültig vereinbarte Klausel überträgt diese Pflicht auf den Mieter. Und genau hier liegt das Problem: Viele Klauseln in älteren Mietverträgen sind unwirksam, ohne dass Vermieter es wissen.
Dieser Beitrag erklärt, was Schönheitsreparaturen rechtlich bedeuten, welche Klauseln wirksam sind und wie Sie als Vermieter Ihre Ansprüche bei Auszug mit einem Anwalt für Mietrecht durchsetzen.
Was konkret darunter fällt, orientiert sich an einer klassischen Definition: Tapezieren, Streichen von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren sowie Fenstern und Außentüren von innen. Kurz gesagt: alles, was durch normalen Wohngebrauch im Laufe der Zeit verblasst, abgenutzt oder unansehnlich wird.
Malerarbeiten an Wänden und Decken gehören klassisch zu den Schönheitsreparaturen, sofern eine wirksame Klausel das vorsieht. Einzelne Bohrlöcher für Regale oder Bilder dagegen gelten als normale Abnutzung und müssen vom Mieter grundsätzlich nicht verschlossen werden. Anders sieht es bei einer ungewöhnlich hohen Anzahl aus: Wer Wände systematisch durchlöchert hat, kann zur Beseitigung verpflichtet sein.
Was ausdrücklich nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört:
Letzteres ist eine Reparaturpflicht, keine Schönheitsreparatur. Dieser Unterschied ist wichtig: Schäden durch unsachgemäßen Gebrauch kann der Vermieter als Schadensersatz nach § 280 BGB geltend machen, unabhängig davon, ob eine Renovierungsklausel wirksam ist oder nicht.
Eine Schönheitsreparaturklausel kann die Renovierungspflicht wirksam auf den Mieter übertragen, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllt.
Das ist die wichtigste Grundvoraussetzung. Hat der Mieter die Wohnung im Rahmen eines Formularmietvertrags unrenoviert übernommen, kann er nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug verpflichtet werden, es sei denn, er hat hierfür einen angemessenen Ausgleich erhalten (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Vermieter sollten den Zustand der Wohnung bei Einzug daher immer schriftlich dokumentieren.
Nach ständiger Rechtsprechung des BGH sind Schönheitsreparaturklauseln in Formularmietverträgen unwirksam, wenn sie dem Mieter starre Renovierungsfristen vorgeben, ohne den tatsächlichen Abnutzungsgrad der Wohnung zu berücksichtigen. Zulässig sind dagegen bedarfsorientierte Klauseln, die an den konkreten Zustand der Räume anknüpfen, zum Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen."
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Die Rechtsprechung des BGH hat in den vergangenen Jahren zahlreiche Standardklauseln für unwirksam erklärt. Als Vermieter sollten Sie diese kennen.
Enthält ein Mietvertrag sowohl eine laufende Renovierungspflicht als auch eine Pflicht zur Endrenovierung bei Auszug, führt das in der Kombination regelmäßig zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, mit der Folge, dass beide Klauseln insgesamt unwirksam sind (BGH, Az. VIII ZR 308/02).
Klauseln, die den Mieter verpflichten, Renovierungsarbeiten „durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen", sind in Formularmietverträgen ebenfalls unwirksam. Der Mieter darf die Arbeiten grundsätzlich selbst erledigen. Verlangt werden darf lediglich eine fachgerechte Ausführung, entscheidend ist, dass kein Fachbetrieb zwingend vorgeschrieben wird.
Früher weit verbreitet, in Formularmietverträgen heute regelmäßig unwirksam: Klauseln, die den Mieter bei Auszug anteilig an Renovierungskosten beteiligen, obwohl die Fristen noch nicht abgelaufen sind. Auch diese hat der BGH für unwirksam erklärt (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13).
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Ist eine Renovierungsklausel wirksam und kommt der Mieter seiner Pflicht bei Auszug nicht nach, haben Sie als Vermieter Anspruch auf Schadensersatz. Das setzt aber eine sorgfältige Dokumentation voraus.
Gehen Sie bei der Wohnungsübergabe systematisch vor:
Wichtig: Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, zum Beispiel tiefe Kratzer, Brandlöcher oder Schimmel durch falsche Lüftung, sind keine Schönheitsreparaturen. Sie können diese als Schadensersatz nach § 280 BGB geltend machen, unabhängig davon, ob eine Renovierungsklausel wirksam ist.
Ein Vermieter in Nürnberg übergab seiner Mieterin eine frisch renovierte Wohnung. Im Mietvertrag war eine bedarfsorientierte Schönheitsreparaturklausel vereinbart. Nach acht Jahren zog die Mieterin aus, ohne die Wohnung zu renovieren. Wände waren stark vergilbt, ein Türrahmen beschädigt.
Der Vermieter dokumentierte sämtliche Mängel im Übergabeprotokoll, holte zwei Kostenvoranschläge ein und setzte der Mieterin eine zweiwöchige Frist zur Renovierung. Als diese nicht reagierte, ließ er die Arbeiten durchführen und forderte die Kosten gerichtlich ein. Das Amtsgericht gab dem Vermieter vollumfänglich recht. Die Klausel war wirksam, die Dokumentation lückenlos, die Forderung berechtigt.
Alle wichtigen Informationen rund um die Rückgabe der Mietsache lesen Sie in meinem Beitrag.
Weigert sich der Mieter, zahlt er nicht oder bestreitet er die Höhe des Schadens, bleibt der Klageweg. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Wohnung. Im Wohnraummietrecht gilt dort ein besonderer Gerichtsstand nach § 29a ZPO, unabhängig vom Streitwert.
Für eine erfolgreiche Klage brauchen Sie:
Ohne vollständige Dokumentation sind Klagen schwer durchzusetzen. Die Beweislast liegt beim Vermieter. Wer von Anfang an sorgfältig dokumentiert, hat die deutlich bessere Ausgangsposition.
Das Thema Schönheitsreparaturen ist juristisch komplex. Schon eine einzelne unwirksame Klausel kann dazu führen, dass Sie als Vermieter auf den gesamten Renovierungskosten sitzen bleiben. Als Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie dabei:
Sie möchten wissen, ob Ihre Renovierungsklausel wirksam ist, oder haben nach einem Auszug Streit um Schönheitsreparaturen?
Sie möchten wissen, ob Ihre Renovierungsklausel wirksam ist, oder haben nach einem Auszug Streit um Schönheitsreparaturen? Kontaktieren Sie mich gerne. Ich, Klaus Steininger, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, berate Sie klar, direkt und mit Blick auf das, was für Sie wirklich zählt.
Meine Kanzlei befindet sich in der Nürnberger Innenstadt; ich bin zudem überregional tätig, insbesondere für Mandanten im Raum Passau.
Sind Schönheitsreparaturen immer Sache des Mieters?
Nein. Gesetzlich ist der Vermieter zuständig. Nur eine wirksam vereinbarte Klausel im Mietvertrag überträgt diese Pflicht auf den Mieter. Fehlt eine solche Klausel oder ist sie unwirksam, trägt der Vermieter die Kosten.
Welche Renovierungsklauseln sind unwirksam?
Klauseln mit starren Fristen, Fachhandwerkerpflicht, Endrenovierungspflicht in Kombination mit laufender Renovierungspflicht sowie Quotenabgeltungsklauseln sind in Formularmietverträgen nach der Rechtsprechung des BGH regelmäßig unwirksam.
Was kann ich tun, wenn der Mieter die Wohnung nicht renoviert?
Zunächst sollten Sie den Zustand dokumentieren und dem Mieter eine Frist zur Renovierung setzen. Kommt er dem nicht nach, können Sie die Arbeiten selbst beauftragen und die Kosten als Schadensersatz einfordern, notfalls gerichtlich.
Darf ich Schäden mit der Kaution verrechnen?
Ja, nach Ende des Mietverhältnisses können Sie berechtigte Forderungen mit der Mietkaution verrechnen, nachdem Sie Ihre Ansprüche hinreichend geprüft und beziffert haben. Üblich ist eine Prüfungsfrist von bis zu sechs Monaten, im Einzelfall auch länger. Erstellen Sie in jedem Fall eine nachvollziehbare Abrechnung.
Was ist der Unterschied zwischen Schönheitsreparaturen und Schadensersatz?
Schönheitsreparaturen betreffen normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch. Schadensersatz kann der Vermieter fordern, wenn der Mieter die Wohnung über das übliche Maß hinaus beschädigt hat, unabhängig davon, ob eine Renovierungsklausel wirksam ist.
Muss ich als Vermieter beweisen, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde?
Ja. Ohne Nachweis, dass der Mieter die Wohnung in renoviertem Zustand erhalten hat, lässt sich eine Renovierungspflicht bei Auszug kaum durchsetzen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos ist daher unverzichtbar.
Sind Bohrlöcher Schönheitsreparaturen?
Einzelne Bohrlöcher für Bilder oder Regale gelten als normale Abnutzung; der Mieter muss sie bei Auszug nicht zwingend verschließen. Bei einer ungewöhnlich großen Anzahl oder besonders großen Löchern kann jedoch ein Schadensersatzanspruch des Vermieters bestehen.
Muss der Mieter renovieren, auch wenn die Klausel unwirksam ist?
Grundsätzlich nein. Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, trägt der Vermieter die Renovierungskosten. Eine Ausnahme gilt jedoch: Hat der Mieter die Wohnung in einem so stark abgenutzten Zustand hinterlassen, dass dies über normalen Gebrauch deutlich hinausgeht, können Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB bestehen, unabhängig von der Klausel.
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Ihr Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Spezialist in vielen weiteren Bereichen des allgemeinen Zivilrechts mit Kanzleisitz im Herzen Nürnbergs und regelmäßigen Beratungsterminen in Passau und Umgebung.
