Rückgabe der Mietsache: Die 7 wichtigsten Fragen und Antworten

Am Ende eines Mietverhältnisses steht die Rückgabe der Mietsache. Für Vermieter ist dies ein entscheidender Moment: Hier zeigt sich, in welchem Zustand die Wohnung übergeben wird und ob Ansprüche bestehen.

Für Mieter ist es oft eine Stresssituation, da sie alles richtig machen möchten, um keine Forderungen zu riskieren.

Doch was bedeutet „Rückgabe der Mietsache“ genau? Welche Pflichten haben Mieter? Und worauf sollten Vermieter bei der Wohnungsübergabe besonders achten?

Dieser Beitrag beantwortet alle wichtigen Fragen, damit Sie als Vermieter rechtssicher handeln können und als Mieter wissen, welche Rechte und Pflichten Sie haben.

1. Was bedeutet Rückgabe der Mietsache?

Die Rückgabe der Mietsache ist gesetzlich in § 546 BGB geregelt. Danach ist der Mieter verpflichtet, Das gemietete Objektnach Beendigung des Mietverhältnisses, beispielsweise nach der Kündigung, an den Vermieter herauszugeben.

Dies bedeutet nicht nur, dass der Mieter auszieht. Er muss die Wohnung in dem Zustand übergeben, der dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht. Dazu gehört insbesondere:

• Entfernung sämtlicher persönlicher Gegenstände
• Durchführung vereinbarter Schönheitsreparaturen, sofern wirksam vereinbart
• Beseitigung von Beschädigungen, die über vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen

Die Rückgabe ist erst dann vollständig erfolgt, wenn der Vermieter wieder die tatsächliche Sachherrschaft erlangt hat – regelmäßig durch Rückgabe aller Schlüssel.

2. Wie muss der Mieter die Wohnung zurückgeben?

Die Rückgabe muss im vertragsgemäßen Zustand erfolgen. Konkret bedeutet dies:

• Besenrein: Die Wohnung muss grob gereinigt sein. Staubsaugen und Wischen genügen, eine professionelle Grundreinigung ist nicht erforderlich, es sei denn, der Mietvertrag sieht dies ausdrücklich vor.
• Geräumt: Alle Möbel, Teppiche und sonstigen Gegenstände des Mieters müssen entfernt sein, es sei denn, eine Übernahme wurde mit dem Vermieter vereinbart.
• Schäden beseitigt: Der Mieter muss alle Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, auf eigene Kosten beheben.
• Schönheitsreparaturen: Ob der Mieter streichen muss, hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Viele ältere Klauseln sind jedoch unwirksam. Hier empfiehlt sich eine anwaltliche Prüfung.

Rückgabepflicht nach § 546 BGB: Das sagt das Gesetz

Gemäß § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung nach Mietende „im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben“. Dies umfasst:

• Rechtzeitige Räumung
• Rückgabe sämtlicher Schlüssel
• Keine Besitzstörung des Vermieters (z. B. Lagerung von Möbeln im Keller ohne Zustimmung)

Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann der Vermieter Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB verlangen. Diese entspricht mindestens der bisherigen Miete, kann jedoch bei Verzögerungsschäden auch höher ausfallen.

Was bedeutet „vertragsgemäßer Zustand“?

Der vertragsgemäße Zustand ist der Zustand, der der vereinbarten Nutzung entspricht, ohne übermäßige Abnutzung oder Schäden.

Beispiele:

• ✅ Normale Abnutzung wie Laufspuren im Parkett oder Bohrlöcher für Regale sind hinzunehmen.
• ❌ Tiefe Kratzer im Laminat, Brandlöcher im Teppich oder fehlende Fliesen müssen ersetzt oder repariert werden.

Hierbei gilt: Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch trägt der Vermieter. Schäden, die darüber hinausgehen, sind vom Mieter zu beseitigen.

3. Welche Mängel muss der Vermieter beim Auszug akzeptieren?

Der Vermieter muss folgende Mängel grundsätzlich akzeptieren:

• Gebrauchsspuren: Kleinere Kratzer oder Wände, die nach Jahren nicht mehr strahlend weiß sind
• Normale Abnutzung: Abgewohnte Böden oder verblasste Tapeten, sofern kein Austausch vereinbart wurde
• Verjährte Ansprüche: Schäden, die der Vermieter nicht rechtzeitig gerügt hat, können unter Umständen verjährt sein

Nicht akzeptieren muss der Vermieter:

• Beschädigungen durch unsachgemäße Nutzung
• Unberechtigte bauliche Veränderungen (z. B. ohne Genehmigung eingezogene Zwischenwände)

Übergabeprotokoll: Sicherheit für beide Seiten

Ein Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Rückgabe. Es sollte enthalten:

• Alle Räume mit Beschreibung des Zustands
• Festgestellte Schäden
• Zählerstände (Strom, Wasser, Gas)
• Schlüsselanzahl

Das Protokoll sollte von beiden Parteien unterschrieben werden. Es schützt Vermieter, um spätere Ansprüche zu beweisen, und Mieter, um unberechtigte Forderungen abzuwehren.

4. Was passiert, wenn der Mieter nicht zur Übergabe erscheint?

Erscheint der Mieter nicht, kann der Vermieter nach Ablauf des Mietverhältnisses die Wohnung betreten und Zeugen hinzuziehen, um den Zustand zu dokumentieren. Hierbei empfiehlt es sich, einen Fachanwalt einzuschalten, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Wichtig: Der Vermieter darf die Wohnung nicht eigenmächtig räumen lassen, ohne vorher ein gerichtliches Räumungsurteil zu haben, falls der Mieter die Wohnung nicht geräumt hat.

5. Kann der Vermieter den Auszug verweigern?

Grundsätzlich nicht. Der Vermieter ist verpflichtet, die Rückgabe anzunehmen. Verweigert er die Rücknahme ohne berechtigten Grund, kann er keine Nutzungsentschädigung verlangen.

6. Forderungen nach der Wohnungsübergabe: Geht das?

Ja, der Vermieter kann auch nach der Übergabe noch Forderungen stellen, etwa:

• Ersatz für festgestellte Schäden
• Nachzahlung für Betriebskosten, wenn sich bei der Abrechnung ein Saldo zugunsten des Vermieters ergibt

Allerdings muss der Vermieter mögliche Schäden bei der Übergabe dokumentieren. Später festgestellte Schäden sind nur dann erstattungsfähig, wenn der Mieter sie arglistig verschwiegen hat.

Beispiel aus der Praxis

Ein Vermieter in Nürnberg stellt bei Auszug fest, dass der Mieter das Parkett im Wohnzimmer stark beschädigt hat, weil dieser ohne Filzgleiter schwere Möbel verrückt hat.

Der Vermieter dokumentiert den Schaden im Übergabeprotokoll und fordert vom Mieter Ersatz der Reparaturkosten. Der Mieter weigert sich, zu zahlen. Der Vermieter lässt sich von einem Fachanwalt beraten und setzt den Anspruch gerichtlich durch. Das Gericht entscheidet zugunsten des Vermieters, da der Schaden über normale Abnutzung hinausgeht.

7. Wie hilft Ihnen ein Anwalt für Mietrecht?

Ein Fachanwalt für Mietrecht unterstützt Sie dabei:

• die Rückgabe rechtssicher vorzubereiten
• wirksame Übergabeprotokolle zu erstellen
• Schönheitsreparaturklauseln rechtlich zu prüfen
• unberechtigte Forderungen abzuwehren oder berechtigte Ansprüche durchzusetzen
• bei Streitigkeiten außergerichtlich oder vor Gericht Ihre Interessen zu vertreten

Sie möchten Ihre Mietsache rechtssicher übergeben oder Ansprüche bei Auszug prüfen lassen? Kontaktieren Sie mich gerne. Ich, Klaus Steininger, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, unterstütze Sie mit Klarheit, Erfahrung und Nachdruck bei allen Fragen rund um die Rückgabe Ihrer Immobilie.

8. Fazit

• Die Rückgabe ist Pflicht des Mieters nach § 546 BGB.
• Der vertragsgemäße Zustand bedeutet: besenrein, geräumt, ohne Schäden über normale Abnutzung hinaus.
• Ein Übergabeprotokoll schützt beide Seiten.
• Schäden müssen dokumentiert werden, um Ersatzansprüche durchzusetzen.
• Anwaltliche Beratung verhindert rechtliche Fehler und sichert Ansprüche.
• Mieter sollten ihre Rechte kennen, Vermieter ihre Pflichten.
• Bei Streit lohnt sich frühzeitige anwaltliche Unterstützung.

9. FAQ

Bildquellennachweis: imaginima Canva.com