Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus, das in die Jahre gekommen ist. Die Bausubstanz ist schlecht, die Mieteinnahmen decken kaum noch die Kosten und eine Sanierung im bewohnten Zustand ist praktisch unmöglich.
Oder Sie möchten Ihr Grundstück neu bebauen und wirtschaftlich sinnvoll weiterentwickeln. In solchen Fällen stellt sich für viele Vermieter dieselbe Frage: Darf ich das bestehende Mietverhältnis beenden?
Das Gesetz sieht dafür einen eigenen Kündigungsgrund vor, die sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sie ist ein starkes Instrument, aber sie hat hohe Hürden. Wer sie kennt und sauber vorbereitet, hat gute Chancen. Wer sie unterschätzt, verliert schnell Jahre.
Dieser Beitrag zeigt Ihnen, wann eine Verwertungskündigung möglich ist, worauf es bei der Begründung ankommt und wie Sie typische Fehler vermeiden.
Bei der Verwertungskündigung beenden Sie als Vermieter ein Mietverhältnis, weil Sie durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden. Rechtsgrundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Wirtschaftliche Verwertung bedeutet dabei, den im Objekt steckenden Wert tatsächlich zu realisieren. Das kann ein Verkauf sein, eine grundlegende Sanierung oder ein Abriss mit anschließendem Neubau.
Wichtig ist: Es handelt sich um eine ordentliche Kündigung, nicht um eine fristlose. Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten also in vollem Umfang.
Beide Kündigungsgründe stehen in § 573 Abs. 2 BGB, sie haben aber wenig gemeinsam. Bei der Eigenbedarfskündigung wollen Sie die Wohnung selbst nutzen oder einem nahen Angehörigen überlassen. Bei der Verwertungskündigung geht es ausschließlich um wirtschaftliche Interessen an der Immobilie selbst.
Daraus folgt auch eine andere Beweislage. Beim Eigenbedarf zählt der persönliche Wohnbedarf, bei der Verwertungskündigung zählen Zahlen, Gutachten und nachvollziehbare Planungen.
Die Verwertungskündigung ist ein Ausnahmetatbestand. Die Gerichte handhaben sie zurückhaltend, weil sie tief in das Bestandsinteresse des Mieters eingreift. Geprüft werden vier Punkte, die alle zusammen vorliegen müssen. Fehlt nur einer davon, ist die Kündigung unwirksam.
Hinzu tritt stets eine Interessenabwägung im Lichte der Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG. Denn auch das Besitzrecht des Mieters ist verfassungsrechtlich geschützt.
Das ist der Kern jeder Verwertungskündigung und zugleich der Punkt, an dem die meisten Kündigungen scheitern. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass das Eigentum keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung vermittelt (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 243/16). Es geht also nicht darum, das Maximum herauszuholen, sondern darum, einen spürbaren Verlust zu vermeiden.
Für den Verkaufsfall gibt es inzwischen eine praktische Orientierung. Das Amtsgericht Dachau hat einen erheblichen Nachteil bejaht, weil der Verkehrswert der vermieteten Immobilie rund 27 Prozent unter dem Wert im unvermieteten Zustand lag. Als Erheblichkeitsgrenze nennt das Gericht eine Differenz von 15 bis 20 Prozent (AG Dachau, Urteil vom 10.05.2024, Az. 4 C 240/22). Die Entscheidung wird in der Fachliteratur breit diskutiert, sie stammt allerdings von einem Amtsgericht. Eine gefestigte höchstrichterliche Linie fehlt bis heute. In der Vergangenheit sind Verwertungskündigungen sogar bei Differenzen von über 40 Prozent gescheitert. Als Argumentationsbaustein ist das Urteil deshalb wertvoll, als sichere Grundlage taugt es nicht.
Nicht jeder Nachteil zählt. Ausdrücklich unbeachtlich ist der Wunsch, durch eine Neuvermietung höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Auch der Umstand, dass eine andere Nutzung etwas mehr Ertrag brächte, genügt nicht. Und wenn Sie den schlechten Zustand des Gebäudes selbst zu verantworten haben, weil die Instandhaltung über Jahre unterblieben ist, wird die Kündigung ebenfalls angreifbar
In der Praxis treten vor allem drei Fallgruppen auf.
Ein Vermieter besitzt ein Wohnhaus aus den 1950er Jahren. Die Elektrik ist marode, die Statik im Dachgeschoss beschädigt, die Kosten für eine Vollsanierung liegen deutlich über dem Wert des Gebäudes. Ein Neubau mit erheblich größerer Geschossfläche wäre baurechtlich zulässig.
Gemeinsam mit einem Fachanwalt bereitet der Vermieter die Kündigung vor. Ein Sachverständiger erstellt eine Wirtschaftlichkeitsberechnung mit einem klaren Vorher-Nachher-Vergleich. Das Kündigungsschreiben stellt die Zahlen offen dar. Zwei Mieter ziehen nach einer einvernehmlichen Lösung aus, ein weiterer widerspricht. Das Gericht bestätigt die Kündigung, weil Planung, Zahlen und Begründung schlüssig waren.
Nehmen Sie Kontakt zu meiner Kanzlei auf!
Häufig lässt sich eine einvernehmliche Lösung erreichen, die für beide Seiten schneller und günstiger ist als ein Prozess.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben sein. Eine E-Mail genügt nicht.
Entscheidend ist die Begründung. Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen Sie alle Kündigungsgründe bereits im Kündigungsschreiben angeben. Was Sie dort vergessen, können Sie später vor Gericht in aller Regel nicht mehr nachschieben. Die Begründung sollte deshalb enthalten:
Es gelten die Fristen des § 573c BGB, also drei Monate bis zu fünf Jahren Mietdauer, sechs Monate bis zu acht Jahren und neun Monate darüber hinaus. Haben Sie eine vermietete Eigentumswohnung erworben und wurde das Wohnungseigentum erst nach Überlassung an den Mieter begründet, greift zusätzlich die Sperrfrist des § 577a BGB von mindestens drei Jahren. In angespannten Wohnungsmärkten kann sie deutlich länger sein, bis zu zehn Jahre. Maßgeblich ist dabei die jeweilige Landesverordnung, prüfen Sie also immer die Regelung für Ihren Standort.
Alle wichtigen Informationen rund um das Thema Schönheitsreparaturen: Was Vermieter wissen müssen und wie sie ihre Ansprüche durchsetzen, lesen Sie in meinem Beitrag.
Der Mieter kann der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte bedeutet. Typische Gründe sind hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum trotz ernsthafter Suche. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses erklärt werden.
Das Gericht wägt dann Ihr Verwertungsinteresse gegen das Bestandsinteresse des Mieters ab. Gute Vorbereitung zahlt sich hier aus, etwa durch das Angebot einer Ersatzwohnung, eine Umzugskostenbeteiligung oder eine großzügige Auszugsfrist.
Setzen Sie das angekündigte Vorhaben später ohne nachvollziehbaren Grund nicht um, kann der Mieter Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten und eine höhere Miete. Entscheidend ist, dass Ihre Verwertungsabsicht im Zeitpunkt der Kündigung ernsthaft und real war. Eine lückenlose Dokumentation Ihrer Planung und späterer Änderungen erleichtert die Verteidigung erheblich. Sie ersetzt die ernsthafte Absicht aber nicht.
Die Verwertungskündigung ist juristisch anspruchsvoll. Sie steht und fällt mit der Begründung, und diese können Sie später kaum noch korrigieren. Als Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie dabei:
Sie planen eine Sanierung, einen Neubau oder einen Verkauf und möchten wissen, ob eine Verwertungskündigung tragfähig ist?
Sie planen eine Sanierung, einen Neubau oder einen Verkauf und möchten wissen, ob eine Verwertungskündigung tragfähig ist? Kontaktieren Sie mich gerne.
Ich, Klaus Steininger, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, berate Sie klar und direkt. Meine Kanzlei befindet sich in der Nürnberger Innenstadt; ich bin zudem überregional tätig, insbesondere für Mandanten im Raum Passau.
Wann ist eine Verwertungskündigung möglich?
Wenn Sie das Objekt konkret anders verwerten wollen, das Mietverhältnis dies verhindert und Ihnen daraus erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen. Alle Voraussetzungen müssen gleichzeitig vorliegen.
Ist eine Kündigung wegen Sanierung immer zulässig?
Nein. Übliche Modernisierungen reichen nicht aus. Erforderlich ist, dass die Sanierungskosten in keinem sinnvollen Verhältnis zu den Erträgen stehen und der Auszug zwingend notwendig ist.
Wie lange dauert eine Verwertungskündigung?
Es gelten die Fristen des § 573c BGB, also drei, sechs oder neun Monate je nach Mietdauer. Kommt es zum Widerspruch und zur Räumungsklage, dauert das Verfahren meist mehrere Monate länger.
Wann ist eine Verwertungskündigung unwirksam?
Wenn eine der vier Voraussetzungen fehlt, die Begründung unvollständig ist, der Vermieter den Zustand des Gebäudes selbst verschuldet hat oder es allein um höhere Mieteinnahmen geht.
Gibt es eine Entschädigung bei einer Verwertungskündigung?
Ein gesetzlicher Anspruch besteht nicht. In der Praxis werden aber häufig Abfindungen oder Umzugskostenbeteiligungen vereinbart, weil das für beide Seiten schneller zum Ziel führt.
Was passiert, wenn ich das Vorhaben später nicht umsetze?
Dann kann der Mieter Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugskosten oder Mietmehrkosten. Entscheidend ist, ob Ihre Verwertungsabsicht bei Ausspruch der Kündigung ernsthaft war und sich die Umstände danach objektiv geändert haben.
Bildquellennachweis: KI generiert mit ChatGPT
Ihr Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Spezialist in vielen weiteren Bereichen des allgemeinen Zivilrechts mit Kanzleisitz im Herzen Nürnbergs und regelmäßigen Beratungsterminen in Passau und Umgebung.
