Der Mieter ist ausgezogen, das Übergabeprotokoll liegt vor Ihnen, und die Schäden sind eindeutig. Zerkratztes Parkett, Brandflecken im Teppich, ein löchriger Putz.
Jetzt stellt sich die entscheidende Frage: Wie setzen Sie Ihren Anspruch als Vermieter tatsächlich durch?
Viele Vermieter wissen zwar, dass ihnen Schadensersatz zusteht. Doch der Weg dorthin ist mit Fristen, Formalien und Beweisfragen gepflastert. Ein falscher Schritt, und die berechtigte Forderung verpufft.
In diesem Beitrag zur Rückgabe der Mietsache habe ich die Grundpflichten beider Seiten erklärt. Dieser Artikel setzt genau dort an, wo jener endet: bei der Durchsetzung Ihres Anspruchs.
Nicht jeder Mangel an der Mietsache berechtigt Sie zum Schadensersatz. Entscheidend ist, ob der Mieter seine Obhutspflicht verletzt hat. Diese Pflicht verlangt, dass er mit der Wohnung sorgsam umgeht und Schäden vermeidet, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen.
Typische Beispiele sind tiefe Kratzer im Boden, Brandlöcher, Wasserschäden durch unachtsame Nutzung von Wasch- oder Spülmaschine sowie eigenmächtige bauliche Veränderungen, die der Mieter nicht rückgängig gemacht hat. Auch eine ungewöhnlich hohe Zahl an Bohrlöchern oder starke Verschmutzungen durch Rauchen können einen Anspruch begründen.
Wichtig zu wissen: Bei solchen Substanzschäden können Sie in der Regel sofort Schadensersatz verlangen, eine Fristsetzung ist hier meist entbehrlich. Anders ist es bei unterlassenen Schönheitsreparaturen, sofern diese wirksam vereinbart wurden. Hier müssen Sie dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen, bevor ein Zahlungsanspruch entsteht.
Die Grenze zwischen hinnehmbarer Abnutzung und ersatzpflichtigem Schaden ist oft der Kern des Streits. Als Vermieter müssen Sie Verschlechterungen akzeptieren, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen. Das regelt § 538 BGB.
Zur normalen Abnutzung zählen etwa leichte Kratzer im Boden, verblasste Fugen, kleine Laufspuren auf Teppichböden oder einzelne Bohrlöcher, die sich sauber verschließen lassen. Solche Spuren muss der Mieter nicht ersetzen.
Anders sieht es bei Schäden aus, die deutlich über den üblichen Gebrauch hinausgehen. Dazu gehören Brandlöcher, tiefe Kratzer durch Absätze oder Haustierkrallen, Wasserflecken, hartnäckige Gerüche durch exzessives Rauchen sowie eine auffällig hohe Anzahl von Bohrlöchern.
Entscheidend ist immer der Einzelfall: Wie lange lief das Mietverhältnis, wie wurde die Wohnung genutzt, waren Haustiere erlaubt? Diese Fragen beeinflussen, ob ein Gericht den Schaden als vertragsgemäß oder als ersatzpflichtig einstuft.
Ein wichtiger Hinweis für Sie: In vielen Fällen wird eine Pflichtverletzung und ein Verschulden des Mieters vermutet, beziehungsweise trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast. Er muss den Verdacht also entkräften, statt dass Sie ihm die Schuld im Detail nachweisen müssen. Das erleichtert Ihre Position erheblich.
Mietrückstand bei Gewerbemietern? Lesen Sie meinen Beitrag zum Thema.
Ein sorgfältig geführtes Übergabeprotokoll ist Ihr wichtigstes Beweismittel. Gerichte sehen ein von beiden Parteien unterschriebenes Protokoll häufig als starkes Indiz dafür an, dass weitere, nicht protokollierte Mängel nicht mehr geltend gemacht werden sollen. Eine Nachforderung ist dann oft nur unter engen Voraussetzungen möglich.
Deshalb sollten Sie bei der Übergabe besonders gründlich vorgehen. Dokumentieren Sie jeden Raum einzeln, machen Sie Fotos mit Datum und halten Sie Zählerstände fest. Ziehen Sie nach Möglichkeit einen neutralen Zeugen hinzu.
Eine wichtige Ausnahme betrifft verdeckte Mängel. Schäden, die Sie bei der Übergabe trotz sorgfältiger Prüfung nicht erkennen konnten, etwa weil Möbel sie verdeckt haben, können Sie auch später noch geltend machen. Die Beweislast liegt dann allerdings bei Ihnen. Sie müssen zeigen, dass der Mangel tatsächlich verdeckt war.
Eine Vermieterin in Nürnberg entdeckte nach dem Auszug ihres Mieters tiefe Kratzer im Parkett, die durch verrückte Möbel ohne Filzgleiter entstanden waren. Der Schaden war im Übergabeprotokoll dokumentiert, mit Fotos belegt. Ein Kostenvoranschlag bezifferte die Reparatur auf rund 1.800 Euro. Der Mieter weigerte sich zu zahlen. Mit anwaltlicher Unterstützung setzte die Vermieterin ihren Anspruch gerichtlich durch. Das Amtsgericht gab ihr recht, weil die Dokumentation lückenlos und der Schaden eindeutig über die normale Abnutzung hinausging.
Hier ist Eile geboten. Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren bereits nach sechs Monaten. Diese kurze Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem Sie die Wohnung tatsächlich zurückerhalten (§ 548 BGB).
Ein Beispiel verdeutlicht das: Übergibt Ihnen der Mieter die Wohnung bereits am 10. Juni, obwohl das Mietverhältnis erst zum 30. Juni endet, beginnt die Frist schon mit der tatsächlichen Rückgabe. Ab dem 10. Dezember sind Ihre Ansprüche dann verjährt. Innerhalb dieser sechs Monate müssen Sie nicht nur den Schaden geltend machen, sondern auch verjährungshemmende Schritte einleiten, etwa einen Mahnbescheid beantragen oder Klage einreichen. Warten Sie zu lange, verlieren Sie Ihren Anspruch unwiderruflich.
Nehmen Sie Kontakt zu meiner Kanzlei auf!
Zögern Sie nicht, mich zu kontaktieren, wenn Sie nach dem Auszug Schäden festgestellt haben. Je früher Sie handeln, desto besser.
Nach Ende des Mietverhältnisses dürfen Sie die Mietkaution mit berechtigten Forderungen verrechnen. Erstellen Sie dafür eine nachvollziehbare Aufstellung aller Schäden und der zugehörigen Kosten. Üblich ist eine Prüfungsfrist von bis zu sechs Monaten.
Ein wichtiger Vorteil für Sie als Vermieter: Auch wenn die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 BGB bereits abgelaufen ist, können Sie Ihre Schadensersatzforderung noch mit dem Kautionsanspruch des Mieters verrechnen. Voraussetzung ist, dass sich beide Ansprüche schon vor Ablauf der Frist aufrechenbar gegenüberstanden. Diese Möglichkeit gilt jedoch nur bis zur Höhe der Kaution. Übersteigt Ihr Schaden den Kautionsbetrag, können Sie den darüber hinausgehenden Betrag nach Ablauf der Verjährungsfrist nicht mehr gerichtlich durchsetzen.
Reicht die Kaution nicht aus und sind Sie noch innerhalb der Verjährungsfrist, können Sie den verbleibenden Betrag separat vom Mieter fordern. Dabei hilft Ihnen eine praktische Erleichterung aus der Rechtsprechung: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Sie Schäden auf Grundlage eines Kostenvoranschlags abrechnen dürfen. Sie müssen die Reparatur also nicht zwingend selbst durchführen lassen, bevor Sie die voraussichtlichen Kosten einfordern (BGH, Urteil vom 19. April 2023, VIII ZR 280/21).
Verlangen dürfen Sie dabei allerdings nur die voraussichtlich tatsächlich erforderlichen Kosten, netto berechnet. Die Mehrwertsteuer fällt nur an, wenn die Reparatur später auch wirklich ausgeführt und in Rechnung gestellt wird.
Ersetzen Sie beschädigte Gegenstände durch neue, dürfen Sie dem Mieter nicht die vollen Neuanschaffungskosten in Rechnung stellen. Dieses Prinzip nennt sich Abzug neu für alt. War der beschädigte Teppichboden bereits zehn Jahre alt, müssen Sie den Wertverlust durch die normale Nutzungsdauer berücksichtigen und abziehen. Sie erhalten also nur den Zeitwert des zerstörten Gegenstands ersetzt, nicht den Preis einer neuen Anschaffung. Diese Regel verhindert, dass Sie durch den Schadensersatz wirtschaftlich besser dastehen, als Sie ohne den Schaden gestanden hätten.
Alle wichtigen Informationen rund um das Thema Schönheitsreparaturen: Was Vermieter wissen müssen und wie sie ihre Ansprüche durchsetzen, lesen Sie in meinem Beitrag.
Zahlt der Mieter trotz Aufforderung nicht, bleibt Ihnen der gerichtliche Weg. Häufig lohnt sich zunächst ein gerichtliches Mahnverfahren. Legt der Mieter keinen Widerspruch ein, erhalten Sie einen Vollstreckungsbescheid und können die Zwangsvollstreckung einleiten.
Bestreitet der Mieter die Forderung, müssen Sie Klage einreichen. Für Streitigkeiten über Wohnraum ist regelmäßig das Amtsgericht am Ort der Wohnung zuständig. Für eine erfolgreiche Klage benötigen Sie das Übergabeprotokoll, Fotos, Kostenvoranschläge oder Rechnungen sowie den Nachweis einer eventuell erforderlichen Fristsetzung. Ohne lückenlose Dokumentation wird die Durchsetzung schwierig, denn die Beweislast liegt bei Ihnen als Vermieter.
Ich weiß aus vielen Mandaten: Nicht jeder Streit gehört sofort vor Gericht. Deshalb prüfe ich zunächst mit Ihnen gemeinsam, ob sich der Mieter auf dem kurzen Weg zur Zahlung bewegen lässt. Ein klar formuliertes anwaltliches Schreiben mit korrekter Fristsetzung und nachvollziehbarer Schadensberechnung wirkt oft bereits Wunder und spart Ihnen Zeit sowie Kosten.
Stellt sich jedoch von vornherein heraus, dass eine Einigung aussichtslos ist, rate ich Ihnen dazu, die außergerichtliche Korrespondenz auf das rechtlich Notwendige zu begrenzen und, bei entsprechenden Erfolgsaussichten, zügig gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die Mühlen der Justiz laufen mitunter träge, Fristen werden verlängert, Termine kollidieren. Umso wichtiger ist es, keine Zeit zu verschenken, gerade bei der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten.
Dabei arbeite ich stets auf Augenhöhe mit Ihnen. Ich erläutere Ihnen die Rechtslage verständlich, kläre Sie offen über die Chancen und Risiken Ihres Falles auf und bespreche mit Ihnen über die gesamte Bearbeitungszeit hinweg die jeweiligen Handlungsmöglichkeiten. Verständnis für Ihre Situation bringe ich Ihnen entgegen, klare und direkte Worte gehören für mich aber ebenso dazu, damit Sie die Sach- und Rechtslage wirklich einschätzen können.
Als Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie bei der Prüfung Ihrer Ansprüche, bei der rechtssicheren Formulierung von Fristsetzung und Zahlungsaufforderung, bei der Verrechnung mit der Kaution sowie bei der gerichtlichen Durchsetzung durch Mahnverfahren oder Klage.
Haben Sie nach dem Auszug Ihres Mieters Schäden festgestellt und möchten wissen, wie Sie Ihre Ansprüche jetzt durchsetzen? Kontaktieren Sie mich gerne über meine Kanzleihomepage für eine erste, unverbindliche Einschätzung. Ich, Klaus Steininger, Fachanwalt für Mietrecht in Nürnberg, setze mich mit Nachdruck und individuell für Ihre Interessen ein, sowohl in Nürnberg als auch überregional, insbesondere für Mandanten im Raum Passau.
Rückgabe der Mietsache: Die 7 wichtigsten Fragen und Antworten lesen Sie in meinem Beitrag.
Schäden nach dem Auszug? Lassen Sie Ihre Ansprüche prüfen
Ihr Mieter ist ausgezogen und Sie haben Schäden an der Wohnung festgestellt? Dann prüfe ich für Sie, welche Schadensersatzansprüche bestehen und wie sich diese rechtssicher durchsetzen lassen.
Als Fachanwalt für Mietrecht unterstütze ich Sie von der ersten Prüfung bis zur außergerichtlichen oder gerichtlichen Durchsetzung Ihrer Forderungen.
Muss ich vor dem Schadensersatzanspruch immer eine Frist setzen?
Nein. Bei echten Substanzschäden wie Brandlöchern oder Wasserschäden ist eine Fristsetzung meist entbehrlich. Nur bei unterlassenen, vertraglich wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen müssen Sie in der Regel zuvor eine Frist setzen.
Wie lange habe ich Zeit, Schäden geltend zu machen?
Ihre Ansprüche verjähren sechs Monate nach der tatsächlichen Rückgabe der Wohnung. Innerhalb dieser Frist müssen Sie nicht nur fordern, sondern auch verjährungshemmende Schritte wie einen Mahnbescheid oder eine Klage einleiten.
Kann ich nach Ablauf der sechs Monate noch etwas verrechnen?
Ja, die Aufrechnung mit dem Kautionsanspruch bleibt auch nach Ablauf der Verjährungsfrist möglich, wenn sich beide Ansprüche vorher aufrechenbar gegenüberstanden. Das gilt aber nur bis zur Höhe der Kaution.
Kann ich Schäden nachfordern, die nicht im Übergabeprotokoll stehen?
Das ist schwierig, denn ein unterschriebenes Protokoll gilt vor Gericht als starkes Indiz dafür, dass keine weiteren Mängel bestehen. Eine Ausnahme gilt für verdeckte Mängel, die bei der Übergabe nicht erkennbar waren.
Muss ich die Reparatur erst durchführen lassen, bevor ich Schadensersatz fordere?
Nein. Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dürfen Sie auf Grundlage eines Kostenvoranschlags abrechnen, auch wenn die Reparatur noch nicht ausgeführt wurde. Verlangen können Sie dabei die voraussichtlichen Kosten, netto berechnet.
Was bedeutet Abzug neu für alt?
Ersetzen Sie einen alten, beschädigten Gegenstand durch einen neuen, müssen Sie die bisherige Abnutzung berücksichtigen. Sie erhalten nur den Zeitwert ersetzt, nicht die vollen Kosten der Neuanschaffung.
Was zählt als normale Abnutzung?
Kleine Kratzer, verblasste Fugen und einzelne, sauber verschlossene Bohrlöcher gelten als vertragsgemäßer Gebrauch. Der Vermieter muss diese Spuren hinnehmen.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?
Dann können Sie ein gerichtliches Mahnverfahren einleiten oder direkt Klage erheben. Mit einem rechtskräftigen Titel lässt sich die Forderung anschließend zwangsweise vollstrecken.
Bildquellennachweis: KI generiert mit ChatGPT
Ihr Fachanwalt für Arbeitsrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, sowie Spezialist in vielen weiteren Bereichen des allgemeinen Zivilrechts mit Kanzleisitz im Herzen Nürnbergs und regelmäßigen Beratungsterminen in Passau und Umgebung.
